房产证老是拖！凭什么？
撰文：《昆明楼市》首席购房顾问 文锋
3月11日，国务院办公厅发布了《国务院办公厅关于压缩不动产登记办理时间的通知》，明确指出，工作目标是2019年底前，全国所有市县一般登记、抵押登记业务办理时间力争分别压缩到10个、5个工作日；2020年底前，全国所有市县一般登记、抵押登记业务办理时间力争全部压缩至5个工作日以内。
这消息一出来，振奋人心啊。提速增效，这比什么都带劲。
一般登记包括：主要是指不动产转移登记、首次登记、注销登记、预告登记、变更登记、更正登记、异议登记；
而我们经过提及的二手房过户实际为存量房转移登记，购房者从开发商手里购买的新房也是转移登记，而首次登记也就是新房的不动产权利第一次登记。
二手房转移登记确实都会比较容易，但新房在开发商手里的时候就没有利索过。
登记5天，递件要2年
就在不动产登记时间压缩的通知消息一出来，外地一朋友就在群里发牢骚说，两年前在昆明买了金尚的一手现房，签合同时白纸黑字写的交房后360个工作日办证，到现在也不给何时下来的说法。
朋友的吐槽
这一吐槽，引来了诸多的回应，
大田梗补刀说， “人家杭州可都是30个工作日下证！”“下证各种托，外地人买一手房抄短、中期的，在昆明拿一手房就是坑。”
“开发商有挪用契税维修基金（的前科），当然无法启动办证程序。”橘子道出了“拖”的问题所在。
而LCE很冷静回了一句说：“人家（商品房购销合同约定的）是递件时间，不是办下来证的时间。”
对此，我们详阅对比了在之前收集的昆明50个楼盘的《商品房购销合同》/《商品房买卖合同》，惊奇发现：
昆明不同的50份购房合同版本
1、合同的登记备案时间都是约定合同签订之日起30日内向房地产管理机关登记备案/办理商品房预售合同登记备案手续（新版预售合同）；
注意，这里约定的是30日，不是30个工作日。这个算基本符合全国的时间要求范围。
2、旧版的《商品房购销合同》里约定的向房屋所在土地房屋登记机构提出办理商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关的资料。
可以直接理解为是在约定的时间内递交资料（也称递件），并非真正办好证的时间。
150个工作日版本的
而这个时间，参差不齐，除了720天内的，有90%以上的合同明确的都是工作日。
据粗略统计，有42%的楼盘约定递件时间是300个工作日以上。
180个工作日版本的
| 时间 | 150个工作日 | 180个工作日 | 240个工作日 | 300-360个工作日 | 720天 |
| 数量 | 3 | 7 | 6 | 21 | 13 |
通过简单统计，300个工作日以上的占比最高，有34个楼盘，占到68%，240个工作日以内的有16个楼盘，占到32%。也就是说，在昆明，开发商的递件时间基本都要在1年以上，为此有些小区交房4年多才下证都算是常态了。
240个工作日版本的
也就是说，国务院办公厅要求的提效增速，按照昆明这种递件时间，估计黄花菜都要凉。
720天版本的
即使是新版的《商品房买卖合同》，约定的基本都是下证时间，但也基本都会约定在房屋交付之日起720天内，也就是交房后的两年后才能拿证。
换算一下，买期房到交房需要两年，交房到拿证需要两年，为了避税，至少第6个年头才能进行买卖。
房产登记只需5天，开发商的递件却要两年，这种“拖”的现状，就自然不难理解为什么说“外地人买一手房抄短、中期的，在昆明拿一手房就是坑。”
买房4年，至今未网签
如果说这种“拖”是开发商本身递件不积极的话，那么下面这种“推脱”估计也会抓狂。
本周二在交通台做地产节目，接到一个李先生的电话投诉，说他在2015年1月份买了华海新天地（现已更名为恒泰滇池名门）一套住宅，小区于2019年1月20日交房，但他至今未网签，从2018年开始多次催促开发商办理，但开发商一直在推脱。据他粗略统计，跟他一样情况的业主就有近百户。
滇池名门的投诉
不做网签，即使交房了，从法律的角度，这房子还不算真正属于你的。
根据我国《物权法》规定，房产证上登记了名字，才是法定的物权人。
按照＂网签＂的流程交易双方当事人根据网上公示的商品房定金协议或买卖合同文本协商拟定相关条款→由房地产开发企业通过网上签约系统，打印经双方确认的协议或合同→双方当事人签字（盖章）→在电子楼盘表上注明该商品房已被预订或签约。
当然，商品房买卖合同经网签之后，还要进行备案登记，也就是“网备”，这才是真正的物权法意义上的物权登记。
回到这个楼盘，三次易主，其复杂程度可想而知。房子买卖4年多了，房子都交房了还不能网签，可以说明该系列房源根本就不具备销售条件，具体的原因或许也只有开发商自己最清楚了。
都交房了还没网签的案例，不止滇池名门。像南亚之门、汇都国际三期、别样幸福城。
而按照目前来看，滇池名门2019年年初的交房，大概率也是没有通过消防、规划等部门的正常验收。不能验收，后面的不动产权登记证的办理更是遥遥无期。
昆明缺证的小区太多了，不是缺土地证就是缺房产证，当然，两证都缺的也不少。
有媒体报道，昆明市国土资源局调查显示，截至2014年，昆明10%左右的已购房屋没有土地证。媒体当时大概计算，这种情况的小区至少有上百个。
缺证的部分小区（欢迎补充），买二手房的朋友记得避坑。
百富琪、摩玛小区、经典明苑、西南海、金福地花园、海运花园、云南映像、国福现代城、奥宸橙郡（彩云北路）、金江云苑、德瀛华府、茉莉唐朝、中豪悦城、莲花池畔、龙泉花园、都市枫林、都市名典、盛世豪庭、银海畅园、林与堂、铭诚雅苑、银杏金川、星体花园、昆明玉器城、东盟森林、溪畔丽景、名匠誉峰、誉峰国际、中铁百年印象、中天融域、碧鸡名城、呈贡新都昌广场……
从2016年6月30日开始，昆明在全市范围内实施不动产统一登记，这好比深水炸弹，炸出昆明N多问题小区。
为什么会拿不到房产证呢？如土地证没有完全取得（或拖欠土地款）、土地因贷款被抵押、报建手续不全（或擅自调规）、开发商未拿到预售资格证、房屋未验收合格等情况，都有可能导致业主拿不到房产证，大部分都是开发商的责任导致的。
火车开得快不快，全靠火车头带。在响应国家提速增效的号召，昆明要解决的不仅仅是调整慢节奏的状态，还要清理市场不合规范不符常理的约定，当然，也要处理诸多的历史遗留问题。
推广
购房咨询欢迎添加文锋老师微信号：kmwf002
更多精彩回顾